Cenové moratorium nájemného z bytů – nájemné nelze zvyšovat!
Dne 24. 4. 2020 nabylo účinnosti cenové moratorium nájemného z bytů z pera Ministerstva financí („MF“), které bylo přijato formou nařízení vlády č. 202/2020 Sb. Jedná se o ochranné opatření pro nájemníky, které stanoví, že nájemné z bytu nelze po vymezenou dobu zvyšovat. Toto cenové moratorium přitom navazuje na zákon č. 209/2020 Sb., který chrání nájemce bytu před výpovědí.
K přijetí cenového opatření vláda přistoupila z důvodu snížené mobility obyvatel, omezené možnosti prohlídek a stěhování během platnosti krizových a mimořádných opatření při epidemii COVID-19 vydaných vládou, ministerstvem zdravotnictví nebo krajskými hygienickými stanicemi. Pronajímatelé tak nejsou oprávněni nájemné zvýšit, dokud nebudou příslušná opatření zrušena nebo dokud neskončí jejich platnost.
Dle výkladu MF se má cenové moratorium vztahovat i na případy řetězení nájmů, což znamená, že pokud během jeho trvání dojde k ukončení nájemního vztahu, a ještě během platnosti mimořádných opatření bude uzavřen nájemní vztah nový, pronajímatel je povinen uplatnit nájemné maximálně ve výši, za kterou nemovitost pronajímal k bydlení poslednímu nájemci.
Cenové moratorium bylo vydáno v návaznosti na zákon č. 209/2020 Sb., který chrání nájemce či podnájemce bytu, domu nebo jejich části, je-li účelem (pod)nájmu uspokojování bytové potřeby, před výpovědí. Konkrétně zákon stanoví, že pronajímatel nemůže v době od 27. 4. 2020 do 31. 12. 2020 (dále jen „ochranná doba“) jednostranně ukončit (pod)nájem pouze z důvodu, že je (pod)nájemce v prodlení s placením nájemného, pokud prodlení nastalo ode dne 12. 3. 2020 do dne následujícího po dni skončení mimořádných opatření při epidemii, nejpozději však do dne 31. 7. 2020 (dále jen „rozhodná doba“), a současně takové prodlení nastalo převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádných opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo řádnou úhradu nájemného. Tento důsledek je (pod)nájemce povinen doložit pronajímateli potvrzením od Úřadu práce, kterému musí (pod)nájemce za účelem vystavení tohoto potvrzení doložit podklady, jejichž formu a náležitosti stanoví metodický pokyn Ministerstva práce a sociálních věcí.
Pokud (pod) nájemce neuhradí v ochranné době všechny pohledávky na nájemném, které se staly splatnými v rozhodné době, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Pronajímatel má toto právo i tehdy, prohlásí-li nájemce nebo stane-li se jinak nepochybným, že tyto pohledávky ani v ochranné době neuhradí.
Je třeba upozornit, že ochrana se nevztahuje na neuhrazení nákladů na služby v rozhodné době. Pokud tedy (pod)nájemce nebude hradit zálohy na úhradu služeb spojených s bydlením, vystavuje se nadále riziku výpovědi. Rovněž je třeba upozornit, že k dlužnému nájemnému bude nabíhat peněžitá sankce za prodlení; pronajímatel tak může požadovat úrok z prodlení z dlužné částky. Předkladatel zákona Ministerstvo pro místní rozvoj rovněž upozorňuje, že v těch případech, kdy si nájemce a pronajímatel sjednali jistotu (zajištění), lze úhradu vzniklých nedoplatků v prvé řadě využít takto složené prostředky a není třeba přistupovat k využití ochrany dané zákonem. Jistotu pak nájemce v době stanovené ve smlouvě opětovně navýší.
Na rozdíl od zákona cenové moratorium nefixuje ochrannou dobu, po kterou není možné zvyšovat nájemné z bytu, nejzazším datem (v případě zákona se jedná o datum 31. 12. 2020). Dokud tedy bude platit, byť jediné z výše uvedených mimořádných opatření, nebude možné ke zvyšování nájemného z bytů přistoupit. V souvislosti s aktuálními diskusemi o posílení pravomocí ministerstva zdravotnictví při vydávání těchto opatření nelze vyloučit, že cenové moratorium bude trvat i mnohem déle než vlastní nouzový stav.