Pátky s judikaturou 20/06/25
Valná hromada může udělit souhlas předvídaný ustanovením § 222 z. o. k. a současně určit dodatečnou lhůtu, v níž osoba, jíž byl souhlas udělen, musí převzít vkladovou povinnost (doručit písemné prohlášení podle § 224 z. o. k. společnosti), nepřevezme-li ji některý ze společníků (nevyužije-li svého přednostního práva postupem podle § 220 odst. 1 z. o. k.), buď již v usnesení o zvýšení základního kapitálu (spolu s ním), anebo tak může učinit sice až následně, ale dříve, než marně uplyne lhůta k převzetí vkladové povinnosti některému ze společníků (a dojde podle § 225 z. o. k. ke zrušení usnesení o zvýšení základního kapitálu).
V těchto případech nastane následek předvídaný ustanovením § 225 odst. 1 z. o. k. až marným uplynutím dodatečné lhůty pro převzetí vkladové povinnosti určené pro osobu, jíž byl udělen souhlas podle § 222 z. o. k.
Neudělí-li valná hromada souhlas podle § 222 z. o. k. a neurčí „dodatečnou“ lhůtu pro převzetí vkladové povinnosti osobou, jíž byl udělen souhlas, před marným uplynutím lhůty pro převzetí vkladové povinnosti některému ze společníků, pak nepřevezme-li některý ze společníků vkladovou povinnost (nedoručí-li společnosti písemné prohlášení podle § 224 z. o. k.) ve lhůtě podle § 223 písm. b) z. o. k., usnesení o zvýšení základního kapitálu se ex lege ruší podle § 225 odst. 1 z. o. k. a není zde již vkladové povinnosti, kterou by mohl následně – se souhlasem valné hromady podle § 222 z. o. k. – převzít někdo jiný.
Nejvyšší soud si je vědom toho, že vztah mezi ustanoveními § 218 odst. 1 písm. a), § 222 a § 225 z. o. k. by bylo možné vykládat i tak, že v důsledku usnesení valné hromady podle § 222 z. o. k., přijatého sice poté, kdy některému ze společníků marně uplynula lhůta k převzetí vkladu podle § 223 písm. b) z. o. k., ale dříve, než marně uplyne lhůta podle § 218 odst. 1 písm. a) z. o. k., odpadne následek předvídaný ustanovením § 225 z. o. k., usnesení valné hromady o zvýšení základního kapitálu „obživne“ a vkladovou povinnost může převzít osoba, jíž byl udělen souhlas dle § 222 z. o. k. v dodatečně stanovené lhůtě [za předpokladu, že společnost stihne podat návrh na (žádost o) zápis zvýšení základního kapitálu do obchodního rejstříku ve lhůtě určené ustanovením § 218 odst. 1 písm. a) z. o. k.].
Takový výklad by však zasahoval bez výslovné opory v zákoně do postavení menšinových společníků, kteří se mohou (při absenci odlišných ujednání ve společenské smlouvě) spolehnout na to, že nepřevezmou-li (v situaci obdobné té, jaká nastala v projednávané věci) vkladovou povinnost ve lhůtě určené usnesením valné hromady, ke zvýšení základního kapitálu (a k případnému „rozmělnění“ jejich účasti) nedojde (nemůže dojít).
Názor dovolatele, podle něhož je třeba pro přijetí usnesení podle § 222 z. o. k. souhlasu všech společníků podle § 171 odst. 2 z. o. k., však Nejvyšší soud nesdílí.
Pravidlo obsažené v § 171 odst. 2 z. o. k. upravuje většinu hlasů potřebných pro přijetí zde uvedených návrhů usnesení (jimiž se mění obsah společenské smlouvy, popř. v jejichž důsledku se mění společenská smlouva); srov. v poměrech bytových družstev při výkladu obdobného pravidla § 731 odst. 2 z. o. k., ve znění účinném do 31. 12. 2020-
Současně platí, že případné porušení zákonného či společenskou smlouvou určeného pravidla, upravujícího většinu hlasů potřebnou pro přijetí návrhu usnesení valné hromady, představuje (zásadně) toliko důvod, pro který soud může konstitutivně vyslovit neplatnost usnesení valné hromady.
Ustanovení § 171 odst. 2 z. o. k. dopadá toliko na usnesení valné hromady o změně obsahu společenské smlouvy [§ 171 odst. 1 písm. a) z. o. k.] a na usnesení valné hromady, jejichž důsledkem je změna společenské smlouvy [§ 171 odst. 1 písm. b) z. o. k.].
V důsledku samotného souhlasu valné hromady s převzetím vkladové povinnosti podle § 222 z. o. k. však nedochází ke změně společenské smlouvy; ta se mění v důsledku usnesení o zvýšení základního kapitálu ve spojení s dalšími právními skutečnostmi (zejména převzetími vkladové povinnosti podle § 224 z. o. k.). Obdobně jako usnesení valné hromady o souhlasu s převodem podílu na jiného společníka podle § 207 z. o. k. či na třetí osobu podle § 208 z. o. k. není usnesení valné hromady o souhlasu s převzetím vkladové povinnosti podle § 222 z. o. k. usnesením předvídaným ustanovením § 171 odst. 1 písm. b) z. o. k. (a tudíž ani usnesením podle § 171 odst. 2 z. o. k.). K jeho přijetí postačuje – neurčuje-li společenská smlouva jinak – většina hlasů určená ustanovením § 170 z. o. k.
Řečené platí toliko pro samotný souhlas podle § 222 z. o. k. Rozhoduje-li však valná hromada o souhlasu podle § 222 z. o. k. dodatečně (poté, kdy již rozhodla o zvýšení základního kapitálu) a je-li součástí jejího usnesení i určení lhůty pro převzetí vkladové povinnosti (typicky tehdy, není-li lhůta pro případ postupu podle § 222 z. o. k. určena již samotným usnesením o zvýšení základního kapitálu), jde (v rozsahu určení této lhůty) o usnesení, jímž se mění obsah usnesení o zvýšení základního kapitálu (jde-li o určení lhůty k převzetí vkladové povinnosti). V tomto rozsahu podléhá stejnému režimu, jako samo usnesení o zvýšení základního kapitálu, včetně potřebných většin (§ 171 z. o. k.) a potřebného notářského zápisu (§ 172 z. o. k.).
Nejvyšší soud uzavírá, že neurčí-li společenská smlouva jinak, pak neudělí-li valná hromada souhlas podle § 222 z. o. k. a nestanoví-li „dodatečnou“ lhůtu pro převzetí vkladové povinnosti osobou, jíž byl udělen tento souhlas (pro případ, že některý ze společníků nevyužije svého přednostního práva postupem podle § 220 odst. 1 z. o. k.), před uplynutím lhůty pro převzetí vkladové povinnosti některému ze společníků, pak nepřevezme-li některý ze společníků vkladovou povinnost (prohlášením podle § 224 z. o. k. doručeným společnosti) ve lhůtě určené usnesením o zvýšení základního kapitálu [§ 223 písm. b) z. o. k.], usnesení valné hromady o zvýšení základního kapitálu se ex lege ruší (§ 225 odst. 1 z. o. k.) a valná hromada již nemůže udělit souhlas podle § 222 z. o. k. (již zde není vkladové povinnosti, kterou by mohl převzít místo společníka někdo jiný).
V poměrech projednávané věci první valná hromada dne 8. 12. 2020 rozhodla o zvýšení základního kapitálu peněžitými vklady. Současně určila, že lhůta pro převzetí vkladové povinnosti činí 14 dní ode dne přijetí tohoto rozhodnutí. Nejvyšší soud nepřehlédl, že lhůta určená pro převzetí vkladové povinnosti (jež je současně lhůtou pro vyjádření vůle společníka využít přednostního práva) odporuje § 222 odst. 1 z. o. k. (podle něhož tato lhůta činí při absenci odlišné úpravy ve společenské smlouvě 1 měsíc), ani to, že s usnesením v rozporu s § 171 odst. 2 z. o. k. nevyslovil souhlas dovolatel, ačkoliv jde o usnesení, jež je s ohledem na právní úpravu ručení společníků za dluhy společnosti (viz § 132 odst. 1 a § 134 z. o. k.) způsobilé zasáhnout do povinností všech společníků (není-li již v okamžiku přijímání usnesení o zvýšení základního kapitálu vyloučeno, že alespoň část vkladů zůstane nesplacená, jsou všichni společníci – včetně těch, kteří vkladovou povinnost nepřevezmou či ji splní – vystaveni riziku ručení za dluhy společnosti).
Pro projednávanou věc však nemají uvedené vady žádné právní důsledky (nebyla-li soudem vyslovena neplatnost usnesení valné hromady o zvýšení základního kapitálu, je toto usnesení platné bez ohledu na popsané vady, jimiž trpí).
Jelikož však dovolatel vkladovou povinnost ve lhůtě určené usnesením valné hromady nepřevzal, a tato marně uplynula v úterý 22. 12. 2020, bylo usnesení o zvýšení základního kapitálu (přijaté valnou hromadou společnosti dne 8. 12. 2020) ex lege zrušeno (§ 225 odst. 1 z. o. k.), a to ke konci uvedeného dne (§ 601 odst. 1 část věty za středníkem zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku).
Následně přijaté napadené usnesení valné hromady společnosti odporuje zákonu; nebylo-li zde ke dni 20. 1. 2021 de iure usnesení valné hromady o zvýšení základního kapitálu (neboť bylo již dříve ze zákona zrušeno), nemohla ani valná hromada společnosti udělit souhlas s převzetím vkladové povinnosti a určit lhůtu k jejímu převzetí a splnění.
Rozhodovací praxe dovolacího soudu je ukotvena v závěru, že protiprávním užitím cizí hodnoty, tedy jednou ze skutkových podstat bezdůvodného obohacení ve smyslu § 2991 odst. 2 o. z., je i stav, kdy je cizí nemovitá věc užívána subjektem odlišným od jeho vlastníka bez nájemní smlouvy či jiného obdobného titulu.
Prospěch v takové situaci vzniká tomu, kdo uživatelská oprávnění realizuje, aniž by za to čehokoliv hradil, a jehož majetkový stav se tudíž nezmenšil, ačkoli by se tak za obvyklých okolností stalo. Rozhodovací praxe dovolacího soudu reflektující právní úpravu účinnou do 31. 12. 2013 zdůrazňovala, že při přenechání cizí nemovité věci k užívání jinému neoprávněnou osobou nezískává na úkor vlastníka bezdůvodné obohacení přímo faktický uživatel věci, ale subjekt, který tuto nemovitost přenechává třetí osobě k užívání.
V poměrech nové právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 se předestřené závěry neuplatní bezezbytku, neboť judikaturou přijaté pravidlo vylučující v případě neoprávněného přenechání věci odpovědnost faktického uživatele věci za bezdůvodné obohacení vůči jejímu vlastníku modifikuje § 2994 o. z., dle něhož vlastník věci může požadovat vydání bezdůvodného obohacení také po třetí osobě, jíž byla věc neoprávněně přenechána, nebyla-li v dobré víře.
Předpokladem aktivní věcné legitimace vlastníka věci a pasivní věcné legitimace jejího uživatele je tedy krom nedostatku dobré víry uživatele též přenechání věci k užívání třetí osobou neoprávněným disponentem.
Dovodil-li tedy odvolací soud za užití § 2994 o. z. aktivní věcnou legitimaci vlastníka věci ve vztahu k jejímu přímému uživateli, ačkoliv byla (dle závěrů tohoto soudu) platně pronajata, a nedošlo tak k jejímu přenechání faktickému uživateli neoprávněným disponentem (s pozemky byl oprávněn disponovat nájemce, jenž za to byl povinen hradit vlastníku nájemné, přičemž k případnému bezdůvodnému obohacení faktického uživatele docházelo na úkor nájemce), odporují jeho závěry jak účinné právní úpravě, tak i konkluzím plynoucím z ustálené judikatury či komentářové literatury.
Řízení přitom není zatíženo dovolatelkou vytýkanou vadou překážky věci pravomocně rozhodnuté (§ 159a odst. 4 o. s. ř.), bylo-li již pravomocně rozhodnuto o nároku žalobců na úhradu za užívání předmětných pozemků nájemcem (obchodní korporací BENOCO s. r. o.), neboť v projednávané věci nejde o stejnou věc, jestliže se (přinejmenším) netýká týchž osob (žalovaná není právním nástupcem ani předchůdcem nájemce pozemků – obchodní korporace BENOCO s. r. o.). Řešení dovolatelkou vznesených hmotněprávních a procesních otázek, jejichž prostřednictvím jsou zpochybňovány odvolacím soudem učiněné závěry o rozsahu vzniklého bezdůvodného obohacení, pak v situaci, v níž neobstojí konkluze odvolacího soudu o věcné legitimaci účastníků projednávaného sporu, bylo by čistě akademickým (bez vlivu na rozhodnutí o věci samé). Dovolací soud se tudíž řešením těchto otázek více nezabýval.
Podle § 1481 o. z. jez dědického práva vyloučen, kdo se dopustil činu povahy úmyslného trestnéhočinu proti zůstaviteli, jeho předku, potomku nebo manželu nebo zavrženíhodnéhočinu proti zůstavitelově poslední vůli, zejména tím, že zůstavitele k projevuposlední vůle donutil nebo lstivě svedl, projev poslední vůle zůstavitelipřekazil nebo jeho poslední pořízení zatajil, zfalšoval, podvrhl nebo úmyslnězničil, ledaže mu zůstavitel tento čin výslovně prominul.
Nejprve se Nejvyššísoud zabýval přípustností dovolání u jednotlivých otázek. U první a čtvrtéotázky dovolatel tvrdil pouze nesprávné právní posouzení, ale bez vztahu krozhodovací praxi Nejvyššího soudu. Přesto Nejvyšší soud považuje za vhodné ses těmito otázkami alespoň stručně vypořádat. Nejprve k námitce, že poškozenýnení „přímým potomkem“ zůstavitelky. Pojem potomek je širší pojem než pojemdítě a je notorietou, že zahrnuje i vnuka. V tomto případu vnuka zůstavitelky.Čtvrtá otázka – námitka se pak zcela míjí s právní úpravou. Výše citovaný §1481 o. z. vyžaduje pro „obnovení“ dědické způsobilosti dědice, aby „muzůstavitel tento čin výslovně prominul“. Prominout čin tedy může pouzezůstavitel a nikoli ten, kdo byl trestným činem poškozen. Dovolatelem tvrzenéprominutí ze strany jeho syna (vnuka zůstavitelky) je tak bez právního významu.Ani jedna z právě uvedených otázek tedy přípustnost dovolání nezakládá.
Přípustnost dovolánínezakládá ani třetí otázka – námitka, že chování dovolatele, které mělo vést kjeho dědické nezpůsobilosti, mělo být posuzováno podle právní úpravy platné vroce 2012. Trestný čin zanedbání povinné výživy podle § 196 trestního zákoníku„je tzv. trvající trestný čin, který je páchán pokud pachatel zaviněné udržujeprotiprávní stav, vyvolaný neplněním zákonné povinnosti vyživovat nebozaopatřovat jiného“.
Jestliže tedy soudprvního stupně i soud odvolací vzaly za prokázané, že dovolatel v roce 2014nezaplatil na výživném nic, pak se i v roce 2014 dopouštěl činu povahytrestného činu proti potomku zůstavitelky. Odvolací soud tedy správně aplikovalprávní úpravu účinnou od 1. 1. 2014 a neodchýlil se od ustálené rozhodovacípráce Nejvyššího soudu.
Přípustnostdovolání však zakládá druhá otázka předložená dovolatelem. Ten namítal, že trestnéhočinu zanedbání povinné výživy se lze dopustit i nedbalostně a § 1481 o. z.spojuje dědickou nezpůsobilost pouze s činem povahy úmyslného trestného činu.Odvolací soud (přes odvolací námitku) a ani soud prvního stupně se však udovolatele nezabývaly formou jeho zavinění. Tedy zda se jednalo o úmysl či jennedbalost. Dovolání je tedy důvodné.
Podle § 1758 o. z. se má za to, že strany nechtěly být vázány, není-li dodržena forma požadovaná v nabídce. Jde však o vyvratitelnou právní domněnku, tj. z okolností může vyplývat jinak. Totéž pak platí též pro případ, kdy si strany sjednají určitou formu pro uzavíranou smlouvu.
Výhradu formy je možno později opustit. Aktuálně projevená vůle stran má vždy přednost před vůlí projevenou dříve a platí to i ohledně požadavku formy. Dohodou o opuštění dříve vyhrazené formy je tedy možno se z výhrady vyvázat, a to i v jiné formě.
V nyní posuzované věci se přitom odvolací soud od těchto závěrů neodchýlil, uzavřel-li na základě shora uvedeného skutkového stavu, že z emailové komunikace stran i z jejich faktického jednání po 15. 3. 2017 bylo zřejmé, že chtěly ve smluvní spolupráci pokračovat i poté, co nedošlo k uzavření písemné smlouvy, tj. že z okolností dané věci bylo zřejmé, že strany chtěly být i nadále svým předchozím právním jednáním vázány i při neuzavření písemné smlouvy ve sjednané lhůtě.
Naproti tomu otázka, již označil v dovolání žalobce a na níž v části týkající se měnícího výroku spočívá rozhodnutí odvolacího soudu – zda má pronajímatel právo na smluvní pokutu za nevyklizení pronajatých pozemků i za dobu, kdy běželo řízení o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu pozemků podle § 2314 o. z. – nebyla doposud v rozhodovací praxi Nejvyššího soudu řešena; dovolání je proto v této části přípustné a je i důvodné.
Nájemce, který obdržel výpověď z nájmu prostor sloužících podnikání, a prostory v souladu s touto výpovědí nevyklidil (vyklidí-li ho, považuje se podle § 2313 o. z. výpověď za platnou a přijatou bez námitek), se může výpovědi bránit podle § 2314 o. z. podáním námitek a žalobou na přezkum její oprávněnosti u soudu.
Současný občanský zákoník neobsahuje žádnou úpravu obdobnou § 711 odst. 4 obč. zák. (podle kterého nájemce nebyl povinen byt vyklidit, pokud podal ve lhůtě šedesáti dnů ode dne doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi a řízení nebylo ukončeno pravomocným rozhodnutím soudu), a to ani ve vztahu k nájmu bytu, ani ve vztahu k nájmu prostoru sloužícího k podnikání.
I přes absenci takovéto výslovné úpravy se pronajímatel před skončením sporu o oprávněnost výpovědi zpravidla vyklizení nájemce nedomůže. Posouzení oprávněnosti výpovědi je pro posouzení důvodnosti žaloby na vyklizení předběžnou otázkou, naplněnost výpovědního důvodu soud zkoumá zásadně jen v (speciálním) řízení podle § 2314 odst. 3 o. z., soud tedy musí vyčkat na jeho výsledek a až bude patrné, zda výpověď byla oprávněná, může rozhodnout o případném vyklizení (bývalého) nájemce. Pronajímateli ani nic nebrání, aby nárok na vyklizení uplatnil vzájemnou žalobou případně již v řízení o přezkum oprávněnosti výpovědi a soud tak vypořádal oba nároky (oprávněnost výpovědi a vyklizení) v jednom konečném rozhodnutí.
Okolnost, že nájemce nemá (dočasně – po dobu trvání sporu o oprávněnost výpovědi) soudem uloženou povinnost prostor vyklidit, ovšem neznamená, že nájemci trvá nájem a trvá tak i jeho právo prostor užívat.
Je namístě nájemce chránit a stanovit, že má povinnost vyklidit byt (prostory určené k podnikání), až v okamžiku, kdy je postaveno najisto, že nájem zanikl výpovědí, neboť nájem slouží k uspokojování základní lidské potřeby – lidsky důstojného bydlení (a podle odvolacího soudu je třeba tuto ochranu vztáhnout i na vypovězeného podnikatele).
Tento názor však pomíjí, že skončil-li nájem, nemůže již jít o ochranu nájemce. Na místě není ani vztahovat ochranu nájemce bytu (zakotvenou v režimu relativně kogentní úpravy) bez dalšího na nájemce prostoru sloužícího k podnikání.
Byla-li dána výpověď po právu (je oprávněná), pak i když ji nájemce napadl žalobou podle § 2314 o. z., nájem skončí uplynutím výpovědní doby, a to bez ohledu na (ne)existenci řízení, v němž se nájemce domáhá přezkumu její oprávněnosti. Rozhodnutí soudu o (ne)oprávněnosti výpovědi je rozhodnutím jen deklaratorním.
Podle procesní nauky deklaratorní rozhodnutí se o sporném hmotněprávním vztahu toliko závazně vyslovuje, aniž ho mění. Naproti tomu rozhodnutí konstitutivní jsou přímo důvodem vzniku, změny nebo zániku hmotněprávních vztahů. Rozhodnutí deklaratorní tedy zůstávají svou povahou nutně skutečností pouze procesní, vytvářející vztahy procesní, založené závazným výrokem soudu o hmotných subjektivních právech, které trvaly již před vydáním rozhodnutí a které mají tedy účinky ex tunc. Deklaratorní rozsudek proto nemá vliv na existenci hmotněprávních vztahů mezi účastníky řízení.
Naproti tomu rozhodnutí konstitutivní jsou svou podstatou nejen skutečností procesní, nýbrž i hmotněprávní, neboť jsou přímo ve smyslu ustanovení hmotného práva samy teprve důvodem vzniku nového předtím neexistujícího hmotněprávního vztahu, popřípadě jeho změny či zániku; jsou s nimi proto spojeny nutně účinky ex nunc.
Konstitutivní rozhodnutí tedy nedeklaruje již existující práva a povinnosti, ale zasahuje do hmotněprávní sféry účastníků tak, že zakládá, mění nebo ruší subjektivní práva a povinnosti.
Ve sporu o oprávněnost výpovědi z nájmu nejde ani o vznik, změnu či zánik hmotněprávního vztahu, ale pouze o deklaraci, zda výpověď byla dána po právu, tedy zda byl naplněn výpovědní důvod (případně, zda je výpověď platná). Lze tedy shrnout, že rozsudek, jímž je rozhodováno o (ne)oprávněnosti výpovědi, je zjevně rozhodnutím deklaratorním, hmotné subjektivní právo, jehož existence byla takovým rozsudkem deklarována, tu existovalo již v době před vydáním rozsudku.
Shledá-li soud v řízení podle § 2314 odst. 3 o. z., že výpověď byla nájemci dána po právu (tedy nájemce není úspěšný s žalobou na přezkum oprávněnosti výpovědi), skončil nájem uplynutím výpovědní doby a tím také nájemci skončilo právo užívat pronajaté prostory, a má proto povinnost je vyklidit. Je-li tato povinnost ujednáním stran utvrzena smluvní pokutou (§ 2048 o. z.), je nájemce povinen ji uhradit za celou dobu, kdy je v prodlení s jejím splněním. Skutečnost, že se (neúspěšně) bránil výpovědi žalobou podle § 2314 odst. 3 o. z., ho povinnosti zaplatit dohodnutou smluvní pokutu, nezprošťuje. Lze tedy shrnout, že skončil-li nájem uplynutím výpovědní doby, po jejím skončení má nájemce povinnost prostory vyklidit a užívá-li je i nadále, činí tak již bez právního důvodu; na tom nic nemění ani to, že se nájemce výpovědi brání žalobou u soudu podle § 2314 odst. 3 o. z. a domáhá se přezkumu její oprávněnosti. Samotnou skutečností, že soud po dobu trvání řízení podle § 2314 odst. 3 o. z. nemůže nájemci uložit povinnost vyklidit užívané prostory, nájemci nevzniká nějaké „nové“ právo užívání, ani mu nezaniká povinnost prostory vyklidit. Mimořádné okolnosti užívání prostor po dobu trvání soudního řízení o přezkum oprávněnosti výpovědi však lze zohlednit při případné moderaci smluvní pokuty.
V předmětné věci žalovaný po obdržení výpovědi z nájmu předmětných pozemků zaslal žalobci (ve lhůtě stanovené v § 2314 odst. 1 o. z.) námitky a posléze podal i žalobu u soudu. Byť se touto žalobou domáhal určení „neplatnosti“, nebylo (podle jejího obsahu) pochyb, že se jedná o žalobu na přezkum oprávněnosti výpovědi podle § 2314 odst. 3 o. z. a soudy obou stupňů v souladu s ustálenou soudní praxí takto žalobu také posoudily. Na těchto závěrech nic nemění ani skutečnost, že žaloba byla zamítnuta, neboť soudy dospěly k závěru, že výpověď byla platná (mohla-li být smlouva vypovězena kdykoliv i bez důvodu, bylo nadbytečné zabývat se naplněností výpovědního důvodu).
Protože žalovaný nebyl s žalobou na přezkum oprávněnosti výpovědi v řízení podle § 2314 odst. 3 o. z. úspěšný, skončil mu nájem uplynutím výpovědní doby, tedy k 31. 3. 2018, tím také skončilo jeho právo užívat předmětné prostory. Nevyklidil-li je po skončení nájmu, dostal se do prodlení se splněním této povinnosti a podle ujednání ve smlouvě o nájmu mu vznikla povinnost zaplatit smluvní pokutu.
Závěr odvolacího soudu, že po dobu, kdy probíhalo řízení o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu prostor sloužících k podnikání podle § 2314 odst. 3 o. z., užíval žalovaný jako nájemce předmětný prostor oprávněně, a proto nebyl v prodlení s jeho vyklizením, tedy není správný.
Otázkou formy smlouvy o smlouvě budoucí (§ 1785 o. z.) směřující k uzavření budoucí smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovité věci se (jak vyplývá z výše uvedeného) již Nejvyšší soud zabýval a svůj závěr o její bezformálnosti.
Nejvyššímu soudu je známo, že výše uvedené závěry se nesetkaly se souhlasem části odborné veřejnosti a že rozhodnutí nebylo schváleno ke zveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek. Přesto však neshledává důvod pro jejich přehodnocení, a to ani v argumentaci odvolacího soudu ani ve vyjádření žalované k dovolání.
V nálezu z 18. 12. 2018, sp. zn. II. ÚS 3040/16, Ústavní soud uvedl, že jazykový výklad představuje toliko prvotní přiblížení se k aplikované právní normě, je východiskem pro objasnění a ujasnění si jejího smyslu a účelu. Obecné soudy nejsou absolutně vázány doslovným zněním zákona, nýbrž se od něj smí a musí odchýlit, pokud to vyžaduje účel zákona, historie jeho vzniku, systematická souvislost nebo některý z principů, jež mají svůj základ v ústavně konformním právním řádu jako významovém celku. Jestliže interpretace právní normy za použití jazykové metody výkladu vede k nerozumným výsledkům, je namístě ji korigovat použitím dalších výkladových metod, jako jsou metody výkladu systematického, logického, teleologického či historického.
V daném případě použití jazykové metody výkladu právní normy k nerozumným výsledkům nevede. Nicméně k jinému závěru nelze dospět ani za použití dalších výkladových metod. Z hlediska metody výkladu systematického je patrno, že občanský zákoník účinný od 1. 1. 2014 uvádí základní zásady právní úpravy, a to mimo jiné, že „zákonnému ustanovení nelze přikládat jiný význam, než jaký plyne z vlastního smyslu slov v jejich vzájemné souvislosti a z jasného úmyslu zákonodárce; nikdo se nesmí dovolávat slov právního předpisu proti jeho smyslu“ (§ 2 odst. 2 o. z.); že „soukromé právo spočívá na zásadě, že daný slib zavazuje a smlouvy mají být splněny“ [§ 3 odst. 2 písm. d) o. z.]; „má se za to, že každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka a schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností a že to každý od ní může v právním styku důvodně očekávat“ (§ 4 odst. 1 o. z.), viz část první, OBECNÁ ČÁST, Hlava I, Díl 1. V obecných ustanoveních části první o právních jednáních (Hlava V, Díl 1, Oddíl 3 o formě právních jednání) zakládá o. z. každému právo zvolit si pro právní jednání libovolnou formu, není-li ve volbě formy omezen ujednáním nebo zákonem“ (§ 559 o. z.).
Z obecné zásady bezformálnosti právních jednání stanoví občanský zákoník výjimky požadavkem na dodržení formy písemné (§ 561 až § 563 o. z.) u jednotlivých jednostranných či dvou nebo vícestranných právních jednání, nebo formy veřejné listiny (podle § 567 o. z.). Přímo v obecných ustanoveních o právních jednáních pak prolamuje zásadu bezformálnosti v § 560 zákonným požadavkem na písemnou formu u každého právního jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, nebo se takové právo mění nebo ruší (k čemuž smlouvou o smlouvě budoucí nedochází). V
obecných ustanoveních o právních jednáních občanský zákoník také vyslovuje požadavek, aby na právní jednání bylo nahlíženo spíše jako na platné než jako na neplatné (§ 574 o. z.), a upravuje následky nedodržení písemné formy právního jednání dohodnuté stranami nebo stanovené zákonem v podobě jeho neplatnosti (§ 582 o. z., Hlava V, Díl 1, Oddíl 6). Požadavek písemné formy (s důsledky výše uvedenými) pak občanský zákoník výslovně zakotvuje u jednotlivých typů právních jednání nebo v zákoně upravených smluv [např. u dohody o vypořádání manželů, pokud byla uzavřena za trvání manželství nebo pokud je předmětem vypořádání věc, u které vyžaduje písemnou formu i smlouva o převodu vlastnického práva (viz § 739 odst. 1 o. z.), k souhlasu manžela při nakládání s domem nebo bytem podle § 747 a 748 o. z., kterým má být dům nebo byt zcizen, nachází-li se v něm rodinná domácnost manželů nebo rodiny, nebo ohledně nájemního práva k takovému domu nebo bytu, má-li být nájem ukončen nebo omezen (viz § 749 o. z.), a v řadě dalších ustanovení, v nichž zákonodárce považoval za potřebné prolomit zásadu bezformálnosti právních jednání proto, že s takovými jednáními jsou spojeny závažné právní následky, nebo v tom, že taková jednání podléhají veřejnoprávní evidenci, nebo z důvodu ochrany práv třetích osob (smlouvy, které jsou podkladem pro zápis do katastru nemovitostí, či smlouvy, které se zakládají do sbírky listin obchodního rejstříku), nebo u jednání, u kterých je zájem na ochraně slabší smluvní strany (např. spotřebitelské smlouvy, smlouva o nájmu bytu).
Z hlediska systematického řazení je také zřejmé, že zákonodárce zařadil smlouvu o smlouvě budoucí do části upravující relativní majetková práva (Část čtvrtá, Hlava I, Díl 2 Smlouva, Oddíl 7 Smlouva o smlouvě budoucí). V obecných ustanoveních upravujících relativní majetková práva přitom zákonodárce zachoval obecné pravidlo bezformálnosti (viz § 1757 odst. 1 o. z.) a možnost si formu dohodnout (§ 1758 o. z.). Výjimku z toho přitom nestanovil a požadavek na písemnou formu nezakotvil v následujících ustanoveních upravujících smlouvu o smlouvě budoucí (§ 1785 až § 1788 o. z.), na rozdíl např. u uznání dluhu (§ 2053 o. z.), darování věci zapsané do veřejného seznamu (§ 2057 odst. 1 o. z.), prodeje a koupi nemovité věci (§ 2128 odst. 1 o. z.). Z hlediska systematického řazení tedy nelze písemnou formu pro smlouvu o smlouvě budoucí dovodit ani z obecných ustanovení o právních jednáních, ani ze speciálních ustanovení upravujících jednotlivé smluvní typy, a to ani v případě smluv směřujících ke smlouvě realizační, kterou dochází k převodu nemovité věci.
K opačnému závěru nesměřuje ani logický výklad právní normy, neboť smlouvou o budoucí smlouvě (byť směřuje ke smlouvě, kterou má dojít k převodu nemovité věci) mezi smluvními stranami vzniká pouze obligační vztah zavazující je toliko v budoucnu smlouvu o převodu věci uzavřít (byť soudně uplatnitelný formou určení obsahu takové smlouvy, nebude-li uzavřena v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, viz § 1785 o. z.). K vlastnímu převodu ale smlouvou o smlouvě budoucí ještě nedochází, nezakládají se jí práva absolutní povahy, nemá věcně právní, nýbrž jen obligační účinky, zavazující (pouze) smluvní strany k dohodnutému plnění. Smlouva o smlouvě budoucí se nezapisuje do veřejného seznamu ani vkladem [viz § 11 a contrario zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů], ani záznamem (viz § 19 a contrario katastrálního zákona), ani poznámkou (§ 23 a contrario katastrálního zákona), a nezapisuje s o ní ani poznámka spornosti (viz § 24 a contrario katastrálního zákona). Smlouva o smlouvě budoucí směřující k uzavření smlouvy o převodu nemovité věci neomezuje vlastnické ani dispoziční oprávnění vlastníka nemovitosti. Změna okolností, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, má za následek zánik povinnosti uzavřít budoucí smlouvu s povinností nahradit oprávněné osobě škodu vzniklou z toho, že zavázaná strana oprávněné straně neoznámí změnu okolností bez zbytečného odkladu (viz § 1788 odst. 2 o. z., k nemožnosti plnit též § 2006 o. z.). Navíc povinnost uzavřít budoucí realizační smlouvu zaniká, nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas (§ 1788 odst. 1 o. z.). Je proto logické, že zákonodárce z hlediska obsahového i formálního na smlouvu o budoucí smlouvě neklade takové nároky, jako na vlastní smlouvu realizační, jak svůj záměr také vyjádřil v důvodové zprávě k § 1785 o. z.
Uvedený závěr neodporuje ani výkladu teleologickému (z hlediska sledovaného účelu a souladu se spravedlivým uspořádáním společenských vztahů), a odpovídá i výkladu historickému. Je zřejmé, že zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (obč. zák.) i zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, dále jen „obch. zák.“ (oba zákony účinné do 31. 12. 2013) vyžadovaly pro smlouvu o smlouvě budoucí obligatorně formu písemnou, bez ohledu na to, k jaké realizační smlouvě směřovala (§ 50a odst. 1 obč. zák., § 289 odst. 2 obch. zák.).
Zatímco obč. zák. vyžadoval dohodu o všech podstatných náležitostech realizační smlouvy (§ 50a odst. 1 obč. zák.), obch. zák se spokojil s jejich určením alespoň obecným způsobem (§ 289 odst. 1 obch. zák.). Občanský zákoník (zákon č. 40/1964 Sb.) při nedodržení povinnosti uzavřít realizační smlouvu zakotvil oprávněné osobě právo domáhat se nahrazení prohlášení vůle soudním rozhodnutím (§ 50a odst. 2 věta první obč. zák.). Vycházel tak ze zákonného požadavku na obsahové náležitosti smlouvy o smlouvě budoucí zakotveného v § 50a odst. 1 obč. zák., jejichž nedostatek byl sankcionován absolutní neplatností podle § 39 obč. zák.
Oproti tomu obchodní zákoník vyžadující pro smlouvu o budoucí smlouvě dohodu o náležitostech budoucí smlouvy pouze obecným způsobem, umožnil oprávněné osobě domáhat se (v případě nesplnění závazku osobou povinnou) určení obsahu realizační smlouvy soudem (nebo osobou určenou ve smlouvě) podle účelu zřejmě sledovaného uzavřením budoucí smlouvy, s přihlédnutím k okolnostem, za nichž byla sjednána smlouva o uzavření budoucí smlouvy, jakož i k zásadě poctivého obchodního styku (§ 290 odst. 2, § 292 odst. 1 obch. zák.). Je tedy evidentní, že zákonodárce v nové úpravě smlouvy o budoucí smlouvě účinné od 1. 1. 2014 (v § 1785 a násl. o. z.) čerpal z dřívější úpravy obchodního zákoníku, a to jak co do obsahových náležitostí takové smlouvy, tak co do způsobu, jímž se lze domoci jejího splnění. Na rozdíl od úpravy v obchodním zákoníku ale nezakotvil pro tuto smlouvu obligatorně písemnou formu, vycházeje ze zásady bezformálnosti právních jednání zakotvené v § 559 o. z. a § 1757 odst. 1 o. z., a svůj odklon od dosavadní právní úpravy vysvětlil v důvodové zprávě k § 1785 až 1788 o. z.
Zákonodárce tedy v důvodové zprávě k nové právní úpravě vysvětlil, proč [i přes výše uvedené funkce smlouvy, tedy včetně funkce varovné (zdůrazněné odvolacím soudem)] v podmínkách právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 je jen věcí smluvních stran, zda si písemnou formu smlouvy o budoucí smlouvě dohodnou či nikoli. Z důvodové zprávy zákonodárce je přitom zřejmé, že ústup od požadavku na zachování její písemné formy (vyžadované dosavadní právní úpravou) byl vědomý a cílený a že skutečnost, že zákonodárce písemnost požadované formy nezakotvil ani tehdy, směřuje-li k uzavření některých typů smluv, u nichž má její varovná (příp. zajišťující či důkazní) funkce zvýšený význam, nepředstavuje nevědomou mezeru v právu, kterou by byly oprávněny soudy svou interpretací právních předpisů vyplnit, nýbrž jeho vědomé rozhodnutí. Od přijetí zákona č. 89/2012 Sb. přitom nenastala významná změna společenských podmínek nebo souvisejících částí právního řádu.
Lze tudíž uzavřít, že nad rámec zákonných ustanovení nelze nikomu zakládat povinnosti, které ze zákona nevyplývají, což platí i v oblasti práv soukromých (srov. čl. 4 odst. 1 Listiny). I s ohledem na princip předvídatelnosti práva a právní jistoty nelze proto podle názoru Nejvyššího soudu dovozovat obligatorně písemnou formu právních jednání tam, kde taková povinnost (sankcionovaná neplatností právního jednání) ze zákona expressis verbis nevyplývá (jako v případě smlouvy o smlouvě budoucí). Tomu ostatně nasvědčuje i všeobecná zásada vyjádřená v § 574 o. z. („Na právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné než jako neplatné.“).
Judikatura Nevyššího soudu k výkladu ustanovení § 524 obč. zák. se ustálila na závěru, že pod slovním spojením „práva s pohledávkou spojená“ se rozumí zejména práva věřitele na zajištění pohledávky (např. zástavní právo, které zajišťuje postoupenou pohledávku), právo na soudní uplatnění pohledávky (nárok) včetně oprávnění exekučně ji vymoci.
Je tak nesporné, že znění ustanovení § 1880 odst. 1 o. z. je inspirováno judikaturními závěry a výkladovou praxí k ustanovení § 524 odst. 2 obč. zák. s tím, že obsahově stejné znění bylo doplněno (podle této praxe) o dodatek „včetně jejího zajištění“.
Nelze spojení „právy s pohledávkou spojenými“ rozumět tak, že by se jednalo o „právo vyplývající ze zcela odlišné právní skutečnosti, vůči odlišnému dlužníku, které má k převáděné pohledávce pouze ten vztah, že vyplývají ze skutkově spolu souvisejícího právního úkonu a protiprávního jednání“.
Naopak při úvaze o tom, která práva na postupitele automaticky nepřechází v souvislosti s postoupením pohledávky, je nutno přihlížet k zavedení institutu postoupení smlouvy (§ 1895 o. z.), který právní úprava účinná do 31. 12. 2013 neznala.
Nejvyšší soud v souvislosti s řešením otázky významu postoupení pohledávky pro možnost následného postoupení smlouvy uzavřel, že „… /J/jestliže postupník nabyl od prodávajícího (coby postupitele) smlouvou o postoupení pohledávky uzavřenou podle ustanovení § 1879 a násl. o. z. jen pohledávku z titulu neuhrazené kupní ceny z kupní smlouvy, pak nic nebrání tomu, aby jiná práva a povinnosti než ta, která postupník nabyl s postoupenou pohledávkou (§ 1880 o. z.), převedl prodávající (coby postupitel) na postupníka smlouvou o postoupení kupní smlouvy (§ 1895 o. z.), jejíž účinností se postupník stane novou smluvní stranou (prodávajícím) namísto postupitele, a jako současný majitel pohledávky z titulu neuhrazené kupní ceny z kupní smlouvy bude mít případně i právo odstoupit od kupní smlouvy pro neuhrazení kupní ceny kupujícím (postoupenou stranou) …“.
Jinak řečeno, postoupení pohledávky nebrání následnému (či současnému) postoupení smlouvy v tom rozsahu, jehož se smlouva o postoupení pohledávky netýká, ačkoliv je postupovaná pohledávka s následně postupovanou smlouvou spjata.
Ve vztahu k zajištění postupované pohledávky (zástavním právem k nemovitosti) tak nelze pochybovat o tom, že na postupníka již v důsledku právní úpravy přechází ta práva, která jsou imanentně spojena s vlastním zajištěním (zástavním právem) a zároveň lze dovodit jejich vazbu na postupovanou pohledávku, tedy právo uspokojit se z výtěžku zpeněžení zástavy (§ 1309 odst. 1 o. z.) dohodnutým nebo zákonným způsobem (§ 1359 odst. 1 o. z.) či např. oprávnění vyplývající z pojistné události (§ 1354 o. z.).
Oproti tomu nepřecházejí automaticky vedlejší ujednání zástavní smlouvy (jako titulu vzniku zástavního práva), která nemají vazbu na postupovanou pohledávku (protože se váží čistě ke vztahu zástavce a zástavního věřitele, nikoliv ke vztahu obligačního věřitele postupujícího pohledávku a obligačního dlužníka, často – tak, jako je tomu v tomto případě – osoby odlišné od zástavce), tedy i ta ujednání, která zajišťují (utvrzují) povinnosti zástavce (nikoliv obligačního dlužníka).
Jak však již bylo uvedeno, nic nebrání postupiteli (a zároveň zástavnímu věřiteli) převést na postupníka ta oprávnění vyplývající ze zástavní smlouvy, u nichž přímý přechod ve smyslu ustanovení 1880 odst. 1 o. z. na postupníka nelze dovodit, což se však, jak bylo výše uvedeno, v této věci nestalo.
Nejvyšší soud tak dospěl k závěru, že zákonným důsledkem postoupení pohledávky (§ 1880 odst. 1 o. z.) není přechod těch práv vyplývajících z vedlejších ujednání, která se váží pouze k zástavnímu právu zajišťujícímu postupovanou pohledávku (tedy ke vztahu zástavce a zástavního věřitele), nejsou imanentně spojena s vlastním zajištěním (zástavním právem) a nemají bezprostřední vazbu na zajišťovanou pohledávku.
Pakliže tedy odvolací soud dospěl k závěru, že nedošlo k postoupení oprávnění, která jsou vázána na zástavní smlouvu, žalobkyně se stala pouze věřitelem postoupené pohledávky ze smlouvy o úvěru zajištěné nemovitostmi, nemá tak ze zástavní smlouvy žádná jiná práva a nemohla se tedy domáhat splnění povinností ze zástavní smlouvy žalovaným ani se domáhat smluvních pokut sjednaných v zástavní smlouvě, je jeho právní hodnocení správné.
Dovolatelka namítá, že se odvolací soud nevypořádal v rámci odůvodnění s veškerými námitkami účastníka řízení tak, aby bylo rozhodnutí přezkoumatelné. Dovolací soud neshledal, že by rozsudek odvolacího soudu byl nepřezkoumatelný. Rozhodovací praxe Nejvyššího soudu se ustálila na závěru, že měřítkem toho, zda rozhodnutí soudu prvního stupně je či není přezkoumatelné, nejsou požadavky odvolacího soudu na náležitosti odůvodnění rozhodnutí soudu prvního stupně, ale především zájem účastníků řízení na tom, aby mohli náležitě použít v odvolání proti tomuto rozhodnutí odvolací důvody. I když rozhodnutí soudu prvního stupně nevyhovuje všem požadavkům na jeho odůvodnění, není zpravidla nepřezkoumatelné, jestliže případné nedostatky odůvodnění nebyly – podle obsahu odvolání – na újmu uplatnění práv odvolatele. Obdobně platí, že i když rozhodnutí odvolacího soudu nevyhovuje všem požadavkům na jeho odůvodnění, není zpravidla nepřezkoumatelné, jestliže případné nedostatky odůvodnění nebyly – podle obsahu dovolání – na újmu uplatnění práv dovolatele.
Ustanovení § 2106 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dále jen „o. z.“ (stejně jako § 597 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, zrušeného ke dni 1. 1. 2014 – dále jen „obč. zák.“) patří ve způsobu určení přiměřené slevy ze sjednané kupní ceny k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem, a jež tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností.
I v poměrech právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 jsou tedy přiměřeně použitelné závěry dosavadní rozhodovací praxe týkající se výkladu § 597 odst. 1 obč. zák., podle kterých musí být při určení částky odpovídající přiměřené slevě z kupní ceny vždy přihlíženo ke konkrétním okolnostem daného případu. Výše slevy z ceny bude záviset především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, na snížení funkčních vlastností věci a příp. její estetické hodnoty.
Při jejím určení je nutné přihlížet k tomu, jak se vytčená vada projevuje při užívání věci, jak vady omezují či komplikují užívání věci, popř. snižují životnost věci, k dalšímu možnému způsobu a rozsahu užívání věci, k ceně nutných oprav věci (přičemž slevu obvykle nelze ztotožnit pouze s náklady spojenými s odstraněním vad či s hodnotou všech nákladů, které se sám kupující rozhodl vynaložit na odstranění vady) a jiným obdobným hlediskům, přičemž prostřednictvím slevy by měla být vytvořena situace blížící se stavu, kdy by bylo plněno bez vad.
Při posouzení, jaká výše slevy z ceny je přiměřená, tj. jaká výše slevy je způsobilá vytvořit situaci blížící se stavu, kdy by bylo plněno bez vad, je však nezbytné mít na zřeteli, že sleva z ceny je jedním z práv z vadného plnění. Proto je při jejím určení nutné vycházet ze smyslu a účelu práv z vadného plnění. Hlavním účelem úpravy práv z vadného plnění je přitom poskytnutí ochrany věřiteli (kupujícímu), který neobdržel smluvně dohodnuté plnění (resp. plnění o smluvně dojednaných parametrech).
Účel této úpravy tak tkví především v nápravě poruchy ekvivalence vzájemných plnění, resp. cílí na vyrovnání ekvivalence plnění. Jinak řečeno smyslem úpravy práv z vadného plnění (tj. i smyslem poskytnutí přiměřené slevy z ceny) je opětovně docílit rovnovážného stavu mezi plněním smluvních stran (zaplacenou kupní cenou a obdrženou věcí), který byl narušen vadným plněním jedné z nich (prodávajícím), tj. tím, že oproti smluvně předpokládanému stavu ekvivalence plnění (kupující za určitou dohodnutou kupní cenu měl obdržet bezvadné plnění této dohodnuté ceně odpovídající) ve skutečnosti kupující obdržel plnění vadné, a tedy již proto neodpovídající sjednané ceně. Smyslem úpravy práv z vadného plnění není reparace vzniklých škod.
Přiměřená sleva z kupní ceny proto musí odpovídat takové výši, která v konkrétních poměrech dané věci bude odpovídající míře narušení ekvivalence plnění a bude způsobilá toto narušení narovnat (prostřednictvím snížení ceny). Určení slevy z kupní ceny pouze prostým určením rozdílu hodnoty věci bez vady a hodnoty dodané věci vadné či určením částky odpovídající výši nákladů na opravu vadné věci bez dalšího (bez zohlednění dalších konkrétních okolností věci) takovým požadavkům nedostojí. Přiměřenou výši slevy z kupní ceny nelze relevantně určit bez přihlédnutí k tomu, jakým způsobem vada věci snižuje její použitelnost a možnost užívání, příp. její životnost oproti stavu předpokládanému při uzavření smlouvy (tj. oproti stavu bezvadného plnění, pro který byla sjednána konkrétní kupní cena), zda šlo o prodej věci za obvyklou cenu či za cenu sníženou nebo naopak zvýšenou oproti ceně obvyklé, příp. zda věc po případné opravě bude svým stavem odpovídající stavu předpokládanému při uzavření kupní smlouvy, pro který byla sjednána konkrétní kupní cena apod.
Například v případě prodeje věci za cenu nižší či vyšší, než je cena obvyklá, totiž bude při existenci vady věci výše přiměřené slevy způsobilé narovnat ekvivalenci plnění jiná (bude poměrně snížená či zvýšená) než v případě prodeje téže věci se stejnou vadou za cenu odpovídající obvyklé kupní ceně, neboť v obou z těchto případů bude slevou z kupní ceny dorovnávána ztráta jiné sjednané hodnoty plnění. Stejně tak obecně nelze stanovit jako přiměřenou výši slevy z kupní ceny (s přihlédnutím i k hodnotě opravy věci) stejnou částku v případě opravy vadné věci zcela nové, u níž byla očekávána při koupi dlouhá životnost, které může být případnou opravou dosaženo, a v případě věci starší, v době koupě již blíže k hranici své životnosti, u níž případnou opravou oproti stavu očekávanému při koupi dojde k významnému prodloužení životnosti. V druhém z případů by totiž poskytnutím slevy odpovídající nákladům na opravu nedošlo pouze k vyrovnání ekvivalence plnění, ale kupujícímu by se dostalo plnění již nad rámec předpokládaný smlouvou.
Závěr o přiměřenosti slevy z kupní ceny tak vyžaduje komplexní úvahu soudu zohledňující individuální okolnosti případu a požadavek na dosažení ekvivalence plnění. Rozhodnutí o přiměřenosti výše slevy přednostně náleží do rukou soudů nižších instancí, jež jsou – vzhledem k zásadám ústnosti a přímosti řízení – s účastníky v bezprostředním kontaktu, a disponují tudíž náležitými skutkovými podklady pro vyhodnocení zmiňovaných aspektů daného sporu. Dovolací soud může takovou právní otázku učinit předmětem svého přezkumu toliko v případech zjevné nepřiměřenosti relevantních úvah soudů v nalézacím řízení.
Odvolací soud v projednávané věci vycházel mimo jiné z toho, že žalobkyně kupovala předmětnou bytovou jednotku za 9 990 000 Kč s tím, že prošla „kompletní a citlivou rekonstrukcí“, ve skutečnosti v ní však žalovaná pouze nainstalovala nové nášlapné vrstvy podlah bez zásahu do vodorovných konstrukcí. Kupní cena za 1 m2 u srovnatelných bytových jednotek v témže domě prodávaných později žalovanou (s podobnými vadami podlahy) byla oproti bytové jednotce prodané žalobkyni o 26 000 Kč nižší, žalobkyně se do bytu nastěhovala dne 15. 5. 2019 a ačkoli vady poprvé reklamovala už dne 23. 5. 2019, žalovaná s opravou podlahy započala až dne 20. 11. 2019.
Žalobkyně přitom nemohla bytovou jednotku po dobu opravy vůbec používat. Soudy nižších stupňů přihlédly rovněž k tomu, že vady se projevovaly rovněž esteticky (vadně provedený úřez lamel, ledabylé tmelení) a že měly vliv na užívání bytu, v němž žalobkyně spolu s rodinou uspokojovala svou bytovou potřebu, neboť podlahy vrzaly, prohýbaly se a instalovaný nábytek v důsledku odchylek od rovinnosti podlahy sesedal.
Jestliže za daných okolností (a s přihlédnutím k tomu, že žalobkyně na odstranění vad bytové jednotky sama vynaložila částku 513 999 Kč) odvolací soud dospěl k závěru, že požadovaná sleva z kupní ceny ve výši 495 000 Kč byla slevou přiměřenou (srov. body 56 až 63 odůvodnění napadeného rozsudku), nepovažuje Nejvyšší soud uvedené posouzení v žádném ohledu za zjevně nepřiměřené, a má naopak za to, že je způsobilé docílit v poměrech pojednávané věci opětovně rovnovážného stavu mezi vzájemnými plněními smluvních stran (zaplacenou kupní cenou a obdrženou bytovou jednotkou), jenž byl narušen vadným plněním žalované.
