„Válka“ soudů o nabytí nemovitosti od nevlastníka pokračuje

1. 9. 2014  |  Jakub Porod

Zvažujete koupit nemovitost a její dosavadní vlastník tvrdí, že žádný problém ve svém vlastnickém titulu neshledává, neboť při nákupu od předešlého vlastníka zkontroloval údaje v katastru nemovitostí? Pokud zní odpověď ano, nemusí být zcela vyhráno. České nejvyšší soudy totiž přistupují k otázce tzv. nabytí nemovitostí od nevlastníka velmi odlišně.

K nabytí nemovitosti od nevlastníka dojde obvykle tak, že smlouva mezi původním vlastníkem a nabyvatelem je z jakéhokoliv důvodu neplatná. Katastr nemovitostí tuto neplatnost nezohlední a nabyvatele zapíše jako nového vlastníka do katastru nemovitostí. Nabyvatel však nemovitost dále převádí na dalšího nabyvatele. Tento poslední nabyvatel nezkontroluje platnost předchozích smluv, neboť důvěřuje zápisu v katastr nemovitostí. Původní vlastník se po několika letech „probere“, popř. si svůj prodej rozmyslí, a žaluje nového vlastníka o určení vlastnictví k předmětné nemovitosti. Jak takové soudní řízení dopadne, přitom záleží na tom, zda ve věci bude nakonec rozhodovat Nejvyšší soud, anebo Ústavní soud.

Nejvyšší soud: nabýt nemovitost od nevlastníka nelze

Nejvyšší soud je ve věci nabytí nemovitosti od nevlastníka konzistentní. Rozhoduje tak, že samotná dobrá víra v zápis v katastru nemovitostí v žádném případě neznamená, že by se takový nabyvatel mohl stát vlastníkem na úkor původního vlastníka. Tento závěr stojí na relativně logické zásadě, že nelze převést více práv, než převodce má. Nebyl-li tedy prodávající vlastníkem (z důvodu, že nemovitost „nabyl“ absolutně neplatnou smlouvou), nemohl vlastnické právo ani převést.

Nejvyšší soud obvykle ve svých rozhodnutích nezapomíná dodat, že dobrá víra není úplně nerozhodná. Posuzování dobré víry v zápis v katastru nemovitostí je důležité pro splnění podmínek vydržení vlastnického práva k nemovitosti. Vzhledem k tomu, že vydržecí doba (tj. doba, po kterou musí být nabyvatel v dobré víře, že je vlastníkem nemovitosti) činí u nemovitostí deset let, nemůže si žádný vlastník být jist svým vlastnictvím, dokud nemovitost nevlastní alespoň deset let.

Ústavní soud: nabýt nemovitost od nevlastníka lze

Ústavní soud oproti Nejvyššímu soudu ve svém nejnovějším rozhodnutí dospěl k závěru, že nemovitost od nevlastníka nabýt lze. Zdůrazňuje, že je to stát, kdo spravuje katastr nemovitostí a že absenci tzv. materiální publicity katastru nemovitostí (tj. že se na zápis v katastru nemovitostí nelze spolehnout) nelze klást k tíži osoby, která údaje v katastr nemovitostí zkontrolovala a jíž se vše zdálo v pořádku.

Přestože obecně platí, že Ústavní soud stojí v rámci soudní soustavy nejvýše, nelze v žádném případě považovat celý spor za uzavřený. Uvedenému rozhodnutí Ústavního soudu předcházelo již více rozhodnutí Ústavního soudu se závěrem, že nemovitost od nevlastníka nabýt lze. Tato rozhodnutí Ústavního soudu však Nejvyšší soud nepovažoval za přesvědčivá a vědomě je nerespektoval.

Nový občanský zákoník

Nový občanský zákoník, který je účinný od začátku letošního roku, již nově v § 984 stanoví, že není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Zákonodárce se tedy vydal cestou ochrany dobré víry nabyvatele nemovitosti.

Jakkoliv nový občanský zákoník přináší větší ochranu dobré víry pro nabyvatele, je výše uvedený spor mezi Ústavním soudem a Nejvyšším soudem stále relevantní. Nabyla-li totiž osoba nemovitost od nevlastníka ještě před účinností nového občanského zákoníku, žádné z ochranných ustanovení nového občanského zákoníku se pochopitelně neuplatní.

Copyright © 2000 – 2019, Kocián Šolc Balaštík
KŠB Institut | | Web ch

×