Nájem prostor pro podnikání: vláda navrhuje zmrazení možnosti dát výpověď pro neplacení

6. duben 2020  |  Nemovitosti

Vláda schválila znění návrhu zákona o některých opatření ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS-CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání. Návrh bude projednáván na 44. schůzi Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, která se bude konat dne 7. dubna 2020. 

Zákon se uplatní na nájem nebo podnájem prostor nebo místností, jejichž účelem je provozování podnikatelské činnosti, anebo slouží-li prostory nebo místnosti alespoň převážně podnikání a dále na pacht, je-li podstatnou částí předmětu pachtu prostor sloužící k podnikání.

Hlavním principem návrhu je, že pronajímatel nesmí v ochranné době jednostranně ukončit nájem pouze z důvodu, že je nájemce v prodlení s placením nájmu nebo služeb, nastalo-li toto prodlení v rozhodné době a převážně v důsledku mimořádných opatření při epidemii, která mu znemožňují nebo podstatně ztěžují podnikání, přičemž:

a) ochrannou dobou se rozumí doba od nabytí účinnosti zákona do 31. března 2022,

b) rozhodnou dobou se rozumí doba ode dne 12. března 2020 do 30. června 2020.

Zjevným účelem zákona je ochrana nájemce. Z toho důvodu zákon stanovuje, že od pravidel v zákoně (tj. zejména od shora uvedeného zákazu výpovědí) se nelze odchýlit v neprospěch nájemce. Význam a dopad tohoto obecného pravidla je velice sporný a může být předmětem dalších debat. Není v tomto ohledu např. vůbec zřejmé, zda je možné se domluvit na snížení nájemného (resp. slevu z nájemného) výměnou za to, že pronajímatel bude i nadále moci vypovědět nájem z důvodu prodlení s úhradou nižšího nájemného.

Rovněž tak není zcela jednoznačné, zda pronajímatel bude moci v ochranné době uplatňovat své nároky ze zajištění (depozity, kauce a korporační záruky) ve vztahu k neplacení nájemného v rozhodné době. V tomto ohledu se domníváme, že zákon je aktuálně konstruován tak, že v ochranné době sice není možné dát nájemci výpověď (za podmínek shora uvedených), což však neznamená, že nájemce není v daném období v prodlení, jak ostatně vyplývá z § 3 odst. 2 návrhu zákona. Z toho vyplývá, že pronajímateli zůstávají zachovány nároky vyplývající z prodlení nájemce (tj. mj. nároky ze zajištění).

Ochrana nájemce není neomezená. Neuhradí-li totiž nájemce všechny pohledávky, které byly splatné v rozhodné době, v rámci ochranné doby (tj. do 31. března 2022), může po jejím uplynutí pronajímatel vypovědět nájem s výpovědní dobou 5 dnů.

Pozor na DPH a daň z příjmů

Vzhledem ke způsobu řešení, který vláda zvolila, musí pronajímatelé vzít do úvahy také dopad opatření do plnění jejich daňových povinností. Pronajímatelé, kteří jsou plátci DPH, musí bez ohledu na zaplacení ze strany nájemce odvádět DPH v zákonných lhůtách, tj. většinou podle splátkového kalendáře nebo podle termínů sjednaných ve smlouvě. Pozdější zaplacení nájemného ze strany nájemce na povinnost odvést DPH nemá vliv.

Problém s odvodem DPH by mohla vyřešit případná dohoda pronajímatele s nájemcem ohledně vyúčtování nájemného. Bohužel v tuto chvíli však není jasné, zda by taková dohoda byla vůbec možná, protože by mohla být vnímána jako dohoda v neprospěch nájemce. Nájemce by totiž sice na jedné straně mohl těžit z odkladu splatnosti, na druhé straně by však posunutím splatnosti za konec rozhodné doby přišel o výhody, které mu návrh zákona přiznává.

Pronajímatelé, kteří vedou účetnictví, musí také pamatovat na to, že je nutné zohlednit výnosy z nájemného v tom období, se kterým časově i věcně souvisejí. Ani v tomto případě není rozhodující úhrada nájemného. Pronajímatelé tedy budou muset hradit daň z příjmů i z nájemného, které jim bude uhrazeno později. Na tuto skutečnost upozorňujeme z důvodu, že vzhledem k ochranné době trvající až do 31. března 2022 úhrada může nastat v jiném účetním, resp. zdaňovacím období.