Nájem prostor pro podnikání AKTUALIZACE02
Dne 27. 4. 2020 nabyl účinnosti zákon č. 210/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání. Uvedený zákon byl schválen ve znění, ve kterém jej schválila Poslanecká sněmovna dne 8. 4. 2020 na 44. schůzi, tj. nikoli ve znění následných pozměňovacích návrhů Senátu.
Zákon se uplatní na nájem nebo podnájem prostor nebo místností, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti a slouží-li prostory nebo místnosti alespoň převážně podnikání. Zákon se dále použije na pacht, je-li podstatnou částí předmětu pachtu prostor sloužící k podnikání.
Hlavním principem zákona je, že pronajímatel nesmí v ochranné době jednostranně ukončit nájem pouze z důvodu, že je nájemce v prodlení s placením nájmu (tj. nikoliv např. služeb, jak původně navrhovala vláda), nastalo-li toto prodlení v rozhodné době a v důsledku mimořádných opatření při epidemii, která mu znemožňují nebo podstatně ztěžují podnikání, přičemž:
a) ochrannou dobou se rozumí doba od nabytí účinnosti zákona do 31. prosince 2020,
b) rozhodnou dobou se rozumí doba ode dne 12. března 2020 do 30. června 2020.
Zjevným účelem zákona je ochrana nájemce. Z toho důvodu zákon stanovuje, že od pravidel v zákoně (tj. zejména od shora uvedeného zákazu výpovědí) se nelze odchýlit v neprospěch nájemce. Význam a dopad tohoto obecného pravidla je velice sporný a může být předmětem dalších debat. Není v tomto ohledu např. vůbec zřejmé, zda je možné se domluvit na snížení nájemného (resp. slevu z nájemného) výměnou za to, že pronajímatel bude i nadále moci vypovědět nájem z důvodu prodlení s úhradou nižšího nájemného. Rovněž je třeba s opatrností přistupovat k odkládání splatnosti nájemného až za rozhodnou dobu.
Ani nadále není zcela jednoznačné, zda pronajímatel bude moci v ochranné době uplatňovat své nároky ze zajištění (depozity, kauce a korporační záruky) ve vztahu k neplacení nájemného v rozhodné době.
V tomto ohledu se domníváme, že zákon je konstruován tak, že v ochranné době sice není možné dát nájemci výpověď (za podmínek shora uvedených), což však neznamená, že nájemce není v daném období v prodlení, jak ostatně vyplývá z § 3 odst. 2 zákona. Z toho podle zákona patrně vyplývá, že pronajímateli zůstávají zachovány nároky vyplývající z prodlení nájemce (tj. mj. nároky ze zajištění).
Při úvahách o prodlení nájemce bude dále potřeba vzít do úvahy i tzv. Lex covid, podle jehož § 29 platí: „Prokáže-li dlužník, že mu omezení plynoucí z mimořádného opatření při epidemii znemožnilo nebo podstatně ztížilo včasné splnění peněžitého dluhu, lze po dlužníkovi po dobu jeho trvání požadovat sankce pro případ prodlení pouze do výše stanovené právním předpisem upravujícím úroky z prodlení. Tyto účinky pominou nejpozději 30. června 2020.“ Uvedené ustanovení patrně nic nemění na možnosti čerpat zajištění, ale může teoreticky vést k závěru, že není možné uplatnit např. smluvní pokutu za prodlení s úhradou nájemného. Předpokládáme, že vztah mezi komentovaným zákonem a lex covid bude předmětem debat a i soudních sporů.
Ochrana nájemce není neomezená. Neuhradí-li totiž nájemce dlužné nájemné splatné v rozhodné době, v rámci ochranné doby (tj. do 31. prosince 2020), může po jejím uplynutí pronajímatel vypovědět nájem s výpovědní dobou 5 dnů.
Dále platí, že ustanovením zákona není dotčena možnost pronajímatele ukončit nájem z jiných důvodů, než z důvodu neplacení nájemného.
Pozor na DPH a daň z příjmů
Vzhledem ke způsobu řešení, který vláda zvolila, musí pronajímatelé vzít do úvahy také dopad opatření do plnění jejich daňových povinností. Pronajímatelé, kteří jsou plátci DPH, musí bez ohledu na zaplacení ze strany nájemce odvádět DPH v zákonných lhůtách, tj. většinou podle splátkového kalendáře nebo podle termínů sjednaných ve smlouvě. Pozdější zaplacení nájemného ze strany nájemce na povinnost odvést DPH nemá vliv. Na DPH se totiž nevztahuje žádné z vládních liberačních opatření, která promíjejí úroky z prodlení či posečkání s úhradou daně.
Problém s odvodem DPH by mohla vyřešit případná dohoda pronajímatele s nájemcem ohledně posunutí splatnosti nájemného na pozdější dobu. Při uzavírání takových dohod je však nutné brát ohled na to, že posunutí splatnosti do období mezi 1. červencem a 31. prosincem 2020 by mohlo být vnímáno jako dohoda v neprospěch nájemce, a to tím více, čím se splatnost blíží 1. červenci 2020. Nájemce by totiž sice na jedné straně mohl těžit z odkladu splatnosti, na druhé straně by však posunutím splatnosti za konec rozhodné doby přišel o výhody, které mu zákon přiznává.
Představitelé vlády doporučují pronajímatelům pro případ, že nebudou mít dostatek finančních prostředků na úhradu DPH, řešit situaci individuálně prostřednictvím žádosti o posečkání s úhradou daně. Žádost podává pronajímatel u svého finančního úřadu, který vyhodnotí důvody uvedené pronajímatelem. Z praktických zkušeností bychom doporučili takovou žádost podložit pečlivě zpracovanými argumenty. Zároveň je potřeba upozornit, že pokud finanční úřad žádosti vyhoví a platbu DPH odloží, po dobu odkladu bude pronajímateli nabíhat úrok ve výši repo sazby + 7 procentních bodů (aktuálně 7,25 % p.a). O případné prominutí tohoto úroku je také potřeba individuálně požádat, a žádost doložit patřičnými důvody (ve smyslu metodiky Finanční správy doložit fakt, že prodlení s úhradou daně je důsledkem působení mimořádných opatření vlády). Podání žádosti o posečkání s úhradou daně je do 31. 7. 2020 osvobozeno od správního poplatku.
Pronajímatelé, kteří vedou účetnictví, musí také pamatovat na to, že je nutné zohlednit výnosy z nájemného v tom období, se kterým časově i věcně souvisejí. Ani v tomto případě není rozhodující úhrada nájemného. Pronajímatelé tedy budou muset hradit daň z příjmů i z nájemného, které jim bude uhrazeno později.