Ministerstvo financí navrhuje zrušení daně z nabytí nemovitých věcí AKTUALIZACE03
Vláda na svém jednání 30. dubna 2020 schválila zrušení čtyřprocentní daně z nabytí nemovitých věcí a související změny v zákoně o daních z příjmů. Obsah návrhu ministerstva financí popisujeme níže. Oproti tomuto znění však zřejmě dojde k určitým úpravám v důsledku koaliční dohody. Změna by se podle mediálních vyjádření měla týkat zachování daňového odečtu úroků u nemovitostí pořízených až do konce roku 2021. Časový test pro osvobození příjmů z prodeje nemovitostí by se měl prodloužit na 10 let (oproti původně navrhovaným 15).
Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí
Daň z nabytí nemovitých věcí, kterou v současnosti platí kupující ve výši 4 % z hodnoty nemovitosti, by měla být obecně zrušena s účinností od 1. ledna 2021. Návrh však obsahuje zrušení této daně i zpětně, a to pro případy, kdy katastr nemovitostí provedl vklad v průběhu prosince 2019 nebo později. V té souvislosti bude mít poplatník určitou možnost volby. Za tím účelem je v přechodných ustanoveních ministerského návrhu stanoveno několik poměrně komplikovaně formulovaných pravidel, která níže shrnujeme.
Zrušení odpočtu úroků z hypoték
Zrušení daně z nabytí spojuje ministerstvo financí s dalšími změnami, které jsou naopak v neprospěch poplatníků. Dojde ke zrušení možnosti fyzických osob odečítat si úroky z nově uzavíraných hypotečních úvěrů a jiných úvěrů na financování bytové potřeby (např. úvěrů ze stavebního spoření). Již tedy nebude existovat dnešní možnost snižovat si o tyto úroky základ daně z příjmů. Zrušení odpočtu úroků se obecně nedotkne již uzavřených smluv ani těch nově uzavřených, jimiž dojde pouze k refinancování stávajícího hypotečního úvěru.
Uplatnění těchto změn je přitom vzájemně provázané (podrobněji viz dále). Podle mediálních vyjádření po jednání vlády by však zrušení daňového odpočtu úroků mělo být oproti ministerskému návrhu posunuto až pro případy pořízení nemovitostí v roce 2022. Vzniklo by tedy výhodné období až do konce roku 2021, kdy by nabytí nemovitosti nebylo zatížené 4% daní z nabytí, a zároveň by bylo možné odečítat si od základu daně z příjmů úroky z úvěru čerpaného na její pořízení.
Je zároveň dobré si uvědomit, že zrušená možnost odečtu úroků z hypotečních úvěrů a jiných úvěrů na bytové potřeby se bude týkat mnohem širšího okruhu případů, než na které se vztahovala daň z nabytí nemovitých věcí (například rekonstrukce bytu v nájmu nebo v užívání, pořízení členských práv v družstvu apod.).
Prodloužení časového testu pro osvobození příjmů z prodeje nemovitostí
S účinností od 1. ledna 2021 bude také prodloužen časový test pro osvobození příjmů z prodeje nemovitých věcí, které nejsou bezprostředně před prodejem užívané k vlastnímu bydlení, a to ze současných 5 let na 10 let. Přitom v ministerském návrhu, který byl přesunut z tzv. daňového balíčku a který nedávno prošel připomínkovým řízením, bylo navrženo 15 let. Toto pravidlo se nevztahuje jen na nemovitosti držené jako investice, ale například i na prodej bytů, ve kterých bydlí rodiče nebo děti vlastníka, nemovitosti užívané k rekreačním účelům a podobně.
Zpětné účinky zákona
Daň z nabytí nemovitých věcí bude zákonem zrušena i zpětně, a to pro případy, kdy poplatníkům vznikla povinnost podat přiznání k této dani do 31. března 2020 nebo později. Týká se to tedy situací, kdy katastr nemovitostí provedl vklad v průběhu prosince 2019 nebo později. U takových nemovitostí už bude uplatňovaný výše uvedený prodloužený časový test pro osvobození příjmů z prodeje z pěti na deset let. Podle ministerského návrhu by si zároveň poplatníci už od zdaňovacího období roku 2020 nemohli uplatňovat odpočet úroků z hypotečního úvěru (a jiných úvěrů na financování bytové potřeby) přijatého na financování dané nemovitosti od základu daně. Jak uvádíme výše, ohledně možnosti odečtu úroků však pravděpodobně dojde ke změně v podobě posunu jeho zrušení až pro případy financování nemovitostí pořízených v roce 2022 a později.
Pokud poplatníci, kterých by se zpětné zrušení týkalo, již daň zaplatili, správce daně jim daň vrátí.
Poplatníci se mohou zpětného zrušení daně z nabytí vzdát. V tom případě ale musí nejpozději ve lhůtě pro podání přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí (nebo do 30 dnů od nabytí účinnosti zákona) správci daně výslovně sdělit, že jejich daňová povinnost k dani z nabytí nemá zaniknout.
Pokud by nedošlo k avizovanému zachování možnosti odpočtu úroků pro nemovitosti pořízené do konce roku 2021, takový krok bude zajímavý pro poplatníky, kteří si před 1. lednem 2021 pořídili nemovitost, která je od daně z nabytí osvobozena (typicky novostavbu), a financovali ji z hypotečního úvěru (či jiného úvěru na financování bytové potřeby). Pokud si totiž zvolí, že se na pořízení nemovitosti uplatní stávající pravidla, nabytí této nemovitosti bude od daně osvobozeno, ale zároveň si budou moci odečítat úroky z hypotečního úvěru na její pořízení. Nad možností vzdát se zrušení daně z nabytí by se teoreticky měli zamyslet také nabyvatelé nemovitostí pro investiční účely, kteří počítají s jejich prodejem ve střednědobém časovém horizontu 5 až 10 let, kteří by tak mohli dříve využít osvobození od daně z příjmů podle stávajících pravidel.
O dalším vývoji Vás budeme nadále informovat na našem blogu.